Nowe prawo miało ułatwić mieszkańcom bloków instalowanie prywatnych ładowarek samochodów elektrycznych. Właściciel pokrywa koszty, zamawia urządzenie i zobowiązuje się do wykonania instalacji zgodnie z ekspertyzą. W teorii wszystko jest proste. W praktyce zaczynają się uchwały, regulaminy, kancelarie prawne, wielomiesięczne analizy i pytania, kto właściwie powinien głosować nad zgodą. Ustawa ustawą, ale wspólnota ma czas. A kierowca? Kierowca może iść do sądu.
Samochody elektryczne najlepiej ładować w domu – to właśnie domowe ładowanie stanowi jedną z największych praktycznych zalet elektryka. Ale gdy dom jest blokiem, garaż znajduje się pod budynkiem, a pomiędzy licznikiem energii i samochodem pojawia się wspólnota mieszkaniowa. Miała to zmienić ustawa, ale chyba coś nie zadziałało.
W praktyce art. 12b ustawy o elektromobilności i paliwach alternatywnych mówi, że w bloku punkt ładowania instaluje się po uzyskaniu zgody zarządu wspólnoty czy spółdzielni a w przypadku wspólnoty mieszkaniowej wydanie zgody na instalację punktu o mocy mniejszej niż 11 kW stanowi czynność zwykłego zarządu. Oznacza to, że zarząd może podjąć decyzję sam.
Zarząd ma ponadto 30 dni od złożenia wniosku na zlecenie ekspertyzy dopuszczalności instalacji. Po otrzymaniu ekspertyzy ma kolejne 30 dni na rozpatrzenie wniosku. Czyli teoretycznie wszystko gra, bo to nie właściciel ma najpierw zgadywać, którędy powinien poprowadzić kabel a ekspertyza ma określić dopuszczalne miejsce przyłączenia, możliwą moc, niezbędne zabezpieczenia, sposób wykonania instalacji oraz warunki ochrony przeciwpożarowej. Ustawa określa też, kiedy można nie wyrazić zgody: gdy instalacja okaże się technicznie niemożliwa, wnioskodawca nie ma odpowiedniego tytułu prawnego albo nie chce pokryć kosztów.
Tak wygląda prawo. Praktyka wygląda zupełnie inaczej.
7,4 kW, własny garaż i wszystkie koszty po stronie właściciela
Pewien właściciel elektryka w stolicy prowadzi obecnie spór z jedną z warszawskich wspólnot mieszkaniowych. Wniosek dotyczy prywatnego punktu ładowania o mocy maksymalnej 7,4 kW. Właściciel ma tytuł prawny do lokalu i garażu objętego odrębną księgą wieczystą. Zadeklarował też pokrycie wszystkich kosztów zakupu, montażu, przyłączenia i eksploatacji urządzenia, chciał jedynie na własny koszt doprowadzić zasilanie do własnego miejsca. Początkowo zarząd wspólnoty poinformował jednak, że ze względu na rzekomą „niejednoznaczność interpretacji przepisów” sprawa powinna zostać wcześniej uregulowana uchwałą właścicieli. Dopiero po przyjęciu uchwały zarząd zamierzał wrócić do indywidualnego wniosku.
Kto ma głosować? Właściciele garaży, piwnic czy wszyscy mieszkańcy?
Właściciel nie dał za wygraną i poinformował wspólnotę o obowiązujących przepisach. Zarząd wspólnoty kompletnie jednak ignorował stan prawny i zapowiedział przygotowanie regulaminu dla przyszłych inwestycji oraz zwrócenie się do kancelarii prawnej. A to, że biegnie jakiś termin ustawowy? Nadal ignorowano. Zarząd posunął się nawet to kolejnego kroku – rozesłał do właścicieli opis konfliktu a powołanie się przez wnioskodawcę na ustawę, termin ustawowy i możliwość wystąpienia do sądu przedstawiono jako próbę podprogowego zastraszenia. Serio. Innymi słowy: właściciel, który przywołał obowiązujące przepisy i wcześniejszy wyrok, został przedstawiony sąsiadom jako osoba wywierająca niedopuszczalną presję.
Inny kierowca walczył przez dwa lata. W końcu wygrał
To nie jest odosobniony przypadek. W Warszawie właściciel miejsca postojowego przez około dwa lata próbował uzyskać zgodę na montaż punktu ładowania. Dysponował ekspertyzą techniczną i deklarował pokrycie kosztów. Wspólnota podnosiła między innymi argument, że garaż stanowi odrębny lokal z własną księgą wieczystą, a więc decyzja może wymagać udziału współwłaścicieli. Sprawa trafiła do Sądu Rejonowego dla Warszawy Pragi-Południe. W postępowaniu o sygnaturze II C 169/24 sąd uznał, że art. 12b ustawy o elektromobilności jest przepisem szczególnym wobec ogólnych przepisów Kodeksu cywilnego dotyczących współwłasności. Status garażu jako odrębnego lokalu nie pozwalał ominąć uproszczonej procedury dotyczącej ładowarki o mocy poniżej 11 kW.
Sąd zobowiązał wspólnotę do złożenia oświadczenia wyrażającego zgodę. Prawomocne orzeczenie może zastąpić brakującą zgodę wspólnoty. Wspólnota została również obciążona kwotą 1000 zł tytułem zwrotu kosztów procesu. Kierowca ostatecznie wygrał. Musiał tylko… poświęcić dwa lata na uzyskanie zgody na doprowadzenie przewodu do własnego samochodu.
Rząd sam przyznał, że wspólnoty blokują ładowarki
Skala problemu jest na tyle duża, że dostrzegł ją również projektodawca zmian w ustawie. W uzasadnieniu projektu deregulacyjnego z czerwca 2025 roku napisano wprost o powtarzających się przypadkach opóźniania postępowań, niezlecania ekspertyz oraz wydawania odmów mimo braku przeciwwskazań technicznych. W dokumencie użyto nawet określenia „faktyczne blokowanie dostępu mieszkańców” do możliwości instalowania punktów ładowania. Zaproponowano między innymi skrócenie terminu na zlecenie ekspertyzy i umożliwienie właścicielowi samodzielnego jej zamówienia, jeśli zarząd pozostanie bezczynny.
Obecne przepisy nakładają na zarządy obowiązki, ale pozostawiają właściciela bez szybkiego i prostego narzędzia pozwalającego przełamać bezczynność. Pozostaje droga sądowa.
Co zrobić, jak żyć?
Przede wszystkim wszystko dokumentować. Wniosek powinien zawierać wymagane oświadczenia o tytule prawnym i pokryciu kosztów. Warto zachować potwierdzenie daty jego złożenia, ponieważ od niej liczony jest termin na zlecenie ekspertyzy. Gdy zarząd zaczyna mówić o uchwale, warto poprosić o konkretną podstawę prawną i przypomnieć, że dla punktu o mocy mniejszej niż 11 kW zgoda jest czynnością zwykłego zarządu. Jeżeli wspólnota mimo pozytywnej ekspertyzy nadal pozostaje bezczynna, ostatecznym rozwiązaniem może być pozew o zobowiązanie do złożenia oświadczenia woli. To rozwiązanie kosztowne, powolne i dość absurdalne prostej w sprawie, która powinna mieć przede wszystkim techniczny charakter, ale zarządy bywają uparte.
Na kabel można czekać latami
Stan faktyczny naszego wesołego kraju jest taki: państwo dopłacało do samochodów elektrycznych, miasta tworzą strefy czystego transportu, producenci inwestują miliardy w nowe modele, a kierowców zachęca się do rezygnacji z benzyny i oleju napędowego a potem właściciel elektryka wraca do domu i dowiaduje się, że prywatny punkt ładowania generuje konflikt. Ustawa ustawą, a wspólnota nie chce. I co jej zrobisz?
Może zróbmy teraz nowy program: zamiana mieszkania na dom. Dla każdego, kto ma taki problem. Dopłaćmy z naszych podatków. Jak absurd, to absurd.
